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¿Qué es una orden de posesión? Guía para inquilinos que enfrentan un desalojo

Una orden de posesión es un documento legal que los propietarios e inquilinos nunca quieren ver. Por lo general, se emite como último recurso para los propietarios que buscan remover a los ocupantes definitivamente. Entonces ¿qué es una orden de posesión? Y ¿cómo deben responder a esta orden judicial los inquilinos que enfrentan un desalojo?

¿Qué es una orden de posesión?

“Una orden de posesión es una orden judicial que un dueño debe obtener cuando buscan rescindir el derecho de posesión de un inquilino. Y el inquilino no va a desocupar las instalaciones voluntariamente.” Explica Sharon Lewonski. Socia y presidenta en Culhane Meadows Law Firm. Atlanta.

Un dueño puede obtener una orden de posesión luego de ganar un caso de desalojo en la corte contra el inquilino. En algunas situaciones, también se puede emitir una orden de posesión a los propietarios.

“A menudo se asocia con la orden que es emitida luego de un “foreclosure” completo en la subasta judicial.” Comentó Marc Dann. Socio fundador de Dann Law Firm. Cleveland. “Permite al comprador tomar posesión de la propiedad.”

¿Por qué se emite una orden de posesión?

Aunque no pagar el alquiler es un delito común, los inquilinos pueden ser desalojados por otras infracciones del contrato. Muchos contratos de alquiler estipulan que las únicas personas que pueden vivir en el departamento, son aquellas que figuran en el contrato.

“Por ejemplo, si su pareja se muda, es un ocupante no autorizado que no ha sido examinado por el propietatio.” Explica Brian Davis. Director de educación de SparkRental.

El abuso de la propiedad es otra razón para ser desalojado. “He visto a inquilinos causar decenas de miles de dólares en daños a propiedades de alquiler antes de ser finalmente desalojados.” Agrega Davis.

Además, si intenta ganar dinero extra convirtiendo parte o la totalidad de su unidad de alquiler en un alquiler a corto plazo, puede despedirse de su depósito de seguridad. Y también perderá su derecho a vivir allí. Lo mismo ocurre con la actividad criminal.

Responder a una orden judicial

Si recibe una orden de posesión, hay algunas formas de responder.

“Si el inquilino no puede ponerse al día financieramente y no paga el alquiler a tiempo, a veces lo mejor es negociar el alquiler vencido con el propietario e irse voluntariamente.” Comenta Lewonski.

A veces, puede haber motivos para apelar la orden de posesión. El periodo de apelación varía según el estado. En Carolina del Norte, el periodo de apelación es 10 días. Según Greg Berney. Propietario de We Buy Houses en Carolina del norte; y propietario de multiples propiedades en alquiler. Dice que en su estado las órdenes de posesión se apelan comúnmente por discriminación; un desalojo notificado incorrectamente o si hay evidencia de que el desalojo fue una represalia.

“Sus posibilidades de ganar una apelación aumentan enormemente si ha documentado todas las conversaciones con el propietario; se asegura de tener recibos del alquiler pagado; tiene testigos para verificar cualquier declaración que el inquilino haya hecho sobre las interacciones con el propietario y tiene fotografías de las instalaciones”. Dice Berney.

La agente de bienes raíces Denise Supplee (administradora de propiedades y cofundadora de SparkRental.com) advierte que una apelación puede ser costosa y llevar mucho tiempo. Y que el alquiler por lo general aún se debe pagar.

¿Cuándo debe mudarse un inquilino?

Una vez que se entregue la orden de posesión, el inquilino tendrá un número de días designado para mudarse de la propiedad. El número de días varía de condado a condado. Pero como regla general, Suplee dice que debe comenzar a empacar lo antes posible. Porque dentro de un mes de recibirlo (en promedio), recibirá un aviso de desalojo o bloqueo con una fecha de posesión.

“Esto significa que un funcionario de la corte irá, cambiará las cerraduras y lo obligará a irse.” Agregó.

 

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