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FHA vs. HomeReady: diferentes opciones de préstamos accesibles

¿Quiere saber cómo comprar una casa mientras todavía está pagando préstamos estudiantiles? ¿Todavía se está recuperando de un problema en su informe de crédito y se pregunta si puede calificar para una hipoteca? ¿Está buscando comprar una casa por primera vez pero el alquiler por las nubes ha agotado sus ahorros? Muchos enfrentan este tipo de obstáculos financieros en el camino a ser propietario. Quizás haya buscado opciones de financiamiento de viviendas accesibles para superar estos obstáculos. ¿Usted es uno de los muchos posibles compradores de vivienda que necesitan opciones más flexibles? Hay dos opciones que podrían ayudarlo: préstamos FHA y HomeReady.

Los préstamos HomeReady y FHA se comparan, ya que ambos están diseñados para que ser propietario sea más accesible. Especialmente para aquellos que enfrentan desafíos financieros como bajos fondos de pago inicial e ingresos limitados. Ambos préstamos hipotecarios pueden resultar atractivos para aquellos que buscan un financiamiento accesible. Pero hay algunas diferencias claras entre los dos. Analicemos los préstamos HomeReady y FHA para ayudarlo a determinar cuál es el adecuado para usted.

Puntaje de crédito

¿Cómo puede afectar el puntaje de crédito la elegibilidad para un préstamo? En general, los prestamistas utilizan su puntaje de crédito (y el historial de préstamo) para determinar si paga sus préstamos. Tener un puntaje alto significa que puede recibir tasas más favorables. Estas tasas pueden ahorrarle una cantidad considerable de dinero en lo que dura su préstamo. Las pautas de calificación crediticia también se aplican a los préstamos HomeReady y FHA.

Dependiendo de los detalles de su préstamo y su historial financiero, puede calificar para HomeReady con un puntaje de crédito tan bajo como 620. Para calificar para las tasas más competitivas posibles, necesitará un puntaje arriba de 680.

Con un préstamo FHA, su puntaje de crédito puede ser tan bajo como 580. Esto es si su pago inicial es de al menos 3.5%. También, su puntaje puede ser tan bajo como 500 si su pago inicial es de al menos 10%.

Pago inicial

Ahorrar para el pago inicial es un desafío para los compradores de vivienda dependiendo su crédito. Pero puede parecer aún más abrumador para las personas con presupuestos más ajustados. De hecho, tener suficiente dinero para un pago inicial es un obstáculo para más de la mitad de los inquilinos millennials. Si bien haya escuchado que se requiere el 20% para un pago inicial, los préstamos HomeReady y FHA ofrecen opciones de pago inicial mucho más bajos.

Según los detalles de su historial financiero, HomeReady permite pagos iniciales tan bajos como 3% del precio de la propiedad. Como mencionamos anteriormente, FHA acepta pagos iniciales tan bajos como el 10% si su puntaje crediticio está entre 500 y 579. O tan bajo como 3.5% si su puntaje crediticio es superior a 580.

Relación deuda-ingresos (DTI)

Su relación deuda-ingresos (DTI) es una cifra importante que su prestamista debe evaluar cuando solicita un préstamo. Puede calcularlo al dividir sus pagos mensuales de deuda por su ingreso bruto mensual. El DTI le muestra a su prestamista cuánto dinero ingresa contra cuánto sale. En general, cuanto menor sea su DTI, más opciones de financiamiento estarán disponibles para usted.

El DTI máximo permitido con HomeReady puede ser tan alto como 50%. Además, si su nueva casa tiene una unidad accesoria, HomeReady puede considerar sus ingresos futuros de alquiler. Lo que puede aumentar sus ingresos calificados y mejorar su DTI.

El límite de FHA para el DTI es actualmente 43%. De igual manera, su DTI puede subir a 50% si su prestamista proporciona una justificación para el riesgo adicional del préstamo.

Seguro hipotecario

En la industria hipotecaria, los prestatarios deben pagar un seguro hipotecario por cualquier préstamo en el que su pago inicial sea inferior al 20%. El seguro hipotecario protege al prestamista en caso que el prestatario no cumpla y no realice sus pagos hipotecarios. El monto exacto que pagará se basa en el tipo de préstamo que elija. Así también como en factores como su relación préstamo-valor (LTV). Que es el número que obtiene cuando divide el monto de su préstamo por el valor de su propiedad. Por ejemplo, si pones un 3% de anticipo, tu LTV comenzaría en el 97%.

Cualquier forma de seguro hipotecario aumentará la cantidad que pagará durante la vigencia de su préstamo. Aún asi, la gran diferencia entre FHA y HomeReady es cómo se calcula el seguro hipotecario. Y si puede cancelarlo más adelante o no.

FHA (MIP) Y (UFMIP)

El seguro hipotecario con FHA consiste en dos partes: una prima de seguro hipotecario anual (MIP) y una prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP). El MIP es una tarifa mensual integrada en el pago de su hipoteca. Si su LTV es superior al 90% cuando se origina su préstamo, deberá pagar un seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo; no hay opción para cancelarlo.

A menudo, esto significa que pagará un seguro hipotecario incluso después de que haya desaparecido cualquier riesgo financiero real para el prestamista. Si su LTV es 90% o menos, se le pedirá que pague un seguro hipotecario durante 11 años o la vida del préstamo, lo que ocurra primero.

Además del MIP, también paga un UFMIP. Se trata de un pago de prima único adicional equivalente al 1,75% del monto de su préstamo, independientemente de su LTV. Pagará el UFMIP además de su pago inicial. Además, puede optar por pagar el UFMIP por adelantado o financiarlo en sus pagos hipotecarios mensuales.

HomeReady (PMI)

Como la mayoría de los préstamos donde los prestatarios ponen menos del 20%, el seguro hipotecario privado (PMI) de HomeReady consiste en pagos mensuales que se incluyen en su factura hipotecaria; no hay un cargo adicional por adelantado. Un beneficio de HomeReady es que aún si su LTV está por encima de 90% (¡hasta 97%!) los requisitos de cobertura de PMI pueden reducirse. Y cuando su LTV alcanza el 80%, puede solicitar la cancelación de su seguro hipotecario. Se cancelará automáticamente cuando su LTV caiga por debajo del 78%.

Juntos, estos beneficios HomeReady a menudo resultan en costos de seguro hipotecario más bajos en comparación con la FHA. Pero existen pros y contras de ambos en función de su situación financiera.

Requerimientos adicionales

Ambos programas FHA y HomeReady están disponibles para los prestatarios sin importar si son compradores por primera vez o no. Sin embargo, solo están disponibles para una residencia principal. Lo que significa que no puede usar estos préstamos para financiar una segunda vivienda. Si quiere comprar un condominio, FHA tiene requisitos más estrictos. Muchos desarrollos de condominios no son elegibles para FHA pero aún pueden calificar para HomeReady.

Si bien no hay límites de ingresos para ser elegible para un préstamo FHA, HomeReady puede tener límites de ingresos según la ubicación de su propiedad. Para calificar para un préstamo HomeReady, debe comprar una propiedad en un vecindario sin límite de ingresos. O, tener un ingreso por debajo del ingreso medio del vecindario. Según lo establecido por los datos del censo.

Por otro lado, HomeReady también requiere que los prestatarios tomen un curso en línea que les enseñe los principios de ser propietario. Este curso (disponible en ingles y español) está diseñado para ayudarle a obtener los conocimientos esenciales para convertirlo en un comprador de vivienda bien informado.

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